부동산 거래에서 가장 기본적인 절차는 계약금 → 중도금 → 잔금 순으로 진행되는 매매 계약입니다. 그런데 매매계약서를 작성하고 계약금을 낸 후, 중도금을 제때 지급하지 않으면 어떻게 될까요?
이럴 때 계약은 자동으로 해제되는지, 손해배상 책임은 누가 지는지 혼란스러운 경우가 많습니다. 이번 글에서는 중도금 미지급 시 계약 효력, 해제 가능 여부, 위약금 기준과 실제 판례까지 구체적으로 정리합니다.
1. 매매계약서 작성 후 중도금을 안 냈다면?
✅ 매매계약은 계약서와 계약금 지급으로 성립
매수인이 계약서를 쓰고 계약금을 지급하면 매매계약은 법적으로 성립합니다.
이후 중도금, 잔금 지급 의무는 계약상 의무로 판단됨
➡️ 중도금을 지급하지 않으면 **계약의무 불이행(채무불이행)**으로 간주됩니다.
2. 중도금 미지급 시 계약 해제 가능한가요?
✅ 민법 제565조 (해약금에 의한 해제)
계약금만 주고받은 상태에서는 배액상환 또는 계약금 포기로 계약 해제가 가능
하지만 중도금 시점이 지나도록 미지급되면 다음과 같이 처리됩니다.
✅ 민법 제390조 (채무불이행에 의한 손해배상)
채무자가 정당한 이유 없이 이행하지 않으면 계약 상대방은 계약 해제 + 손해배상을 청구할 수 있음
➡️ 즉, 계약 상대방(매도인)은 계약 해제 및 위약금 또는 실손해배상을 청구할 수 있습니다.
3. 손해배상 또는 위약금은 얼마나?
✅ 계약서에 위약금 조항이 있을 경우
예: “계약 당사자 일방의 귀책사유로 해제 시, 계약금의 10%를 위약금으로 한다”
이 경우 계약금을 포기하거나, 두 배로 돌려주는 방식으로 위약 처리됨
✅ 계약서에 위약 조항이 없는 경우
매도인이 실제 입은 손해액을 입증해야 함 (예: 계약 지연으로 인한 추가 세금, 시세 하락 등)
➡️ 일반적으로 계약금 수준(10%)이 손해배상액 기준이 되는 경우가 많음
4. 중도금 지급 지연에 대한 유예나 협의 가능성은?
일부 매도인은 지연 사유가 합당하다면 납기 연장을 허용하기도 함
다만 협의 없이 일방적으로 지급하지 않으면 계약 파기 근거가 됨
지연 시에는 문자·내용증명 등 의사 표시 기록을 남기는 것이 중요
5. 실제 판례로 보는 중도금 미지급 분쟁
🎯 사례 1: 매수인이 자금 사정으로 중도금 미납 → 계약 해제 인정
매도인, 다른 매수인과 계약 진행
→ 법원: “채무불이행 명백, 계약 해제 적법” 판결
🎯 사례 2: 매수인이 연기 요청했지만 증빙 없음 → 위약금 지급 판결
계약서에 명시된 기일 엄수 조항 있음
→ 법원: “정당한 사유 없이 미이행” 판단 → 계약금 몰취 인정
✅ 결론: 중도금 미지급은 계약 파기의 정당한 사유가 됩니다
부동산 매매계약서가 작성되고 계약금이 지급되었다면, 매수인은 계약상 의무인 중도금 지급을 성실히 이행해야 하며, 이를 이행하지 않으면 매도인은 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만, 사전에 합의된 유예나 변경이 있다면 서면으로 증빙을 남겨야 하며, 분쟁 예방을 위해 모든 사항은 문서로 기록해 두는 것이 안전합니다.
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