빈 건물이나 토지에 무단으로 거주하거나 영업하는 사람이 있을 경우, 소유자 입장에서는 큰 곤란을 겪게 됩니다. 이럴 때 자력으로 내보내려다가는 오히려 불법행위로 역고소당할 수 있어 주의가 필요합니다.
그렇다면 무단 점유자에 대해 어떻게 대응해야 할까요? 이번 글에서는 무단 점유자 퇴거 절차와 강제철거가 가능한 법적 요건, 실제 소송 절차 및 주의할 점까지 자세히 알려드립니다.
1. 무단 점유란 무엇인가요?
✅ 무단 점유의 정의
부동산 소유자의 동의 없이 불법적으로 토지나 건물을 사용하는 경우
✅ 대표 사례
임대차 계약 없이 점유하고 있는 경우
계약 만료 후 나가지 않는 세입자
점유권 주장을 하며 버티는 폐가 점유자, 불법 노점상 등
➡️ 법적 권리 없이 점유하고 있는 상태를 말하며, 이 경우 **소유자는 반환을 요구할 수 있는 권리(인도청구권)**가 생깁니다.
2. 무단 점유자에 대한 퇴거 절차 요약
✅ ① 내용증명 발송
점유 사실에 대한 인지 및 퇴거 요청을 공식적으로 통보
철거 기한, 무단 점유 중단 요청 포함
➡️ 향후 소송 시 사전 통지 의무 이행 입증을 위해 필수
✅ ② 건물 인도청구 소송 (또는 토지 인도청구 소송)
관할 지방법원에 ‘인도청구소송’ 제기
해당 부동산에 대해 소유권을 입증하고, 점유자의 불법성을 주장해야 함
📌 등기부등본, 등기권리증, 사진 자료, 현장 확인서 등 활용
✅ ③ 승소 후 강제집행 신청
점유자가 자진 퇴거하지 않으면 법원에 강제집행 신청 가능
법원 집행관이 강제로 퇴거 조치 진행 (필요 시 이삿짐 업체 동행)
➡️ 비용은 소유자가 먼저 부담하지만, 점유자에게 추후 구상권 청구 가능
3. 강제철거는 언제 가능한가요?
✅ 법적 요건 충족 시에만 가능
법원의 인도청구 승소 판결을 받은 경우
강제집행 영장이 발부된 경우
➡️ 위 조건 없이 자의적으로 철거하거나 진입하는 경우, 주거침입죄·특수손괴죄 등 형사처벌 가능성 있음
4. 무단 점유자가 주장할 수 있는 항변은?
'점유 시효 취득' 주장 (20년 이상 점유 시)
구두 합의 또는 묵시적 사용 허락이 있었다는 주장
타인으로부터 사용권한을 이전받았다는 주장 등
➡️ 이런 주장을 무력화하려면 정확한 소유권 증명과 사용허락 거부 의사 표시 기록이 필요
5. 실제 사례로 보는 퇴거 절차
🎯 사례 1: 철거 임박 노점상
지방 자치단체와 협약 종료 후에도 계속 영업
→ 인도청구소송 승소 → 집행관 출동 후 강제 퇴거 조치 완료
🎯 사례 2: 폐가를 점유한 노숙자
사전 내용증명 통지 → 인도청구소송 → 강제집행
이삿짐 업체 동원, 현장 철거 비용 소유자가 선납 후 회수 청구
🎯 사례 3: 임대차 종료 후 퇴거 거부한 세입자
계약 만료 후 3개월째 퇴거 거부
→ 법원 명도소송 → 퇴거 명령 + 연체료 배상 판결
✅ 결론: 무단 점유자 퇴거는 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다
무단 점유자는 소유자의 재산권을 침해하는 존재이지만, 강제철거는 법원의 판단 없이는 절대 불가능합니다. 자력구제는 금지되며, 반드시 내용증명 → 인도청구소송 → 강제집행의 절차를 따라야 안전하게 부동산을 회복할 수 있습니다.
불법 점유 상황이 발생했다면, 신속한 대응과 증거 수집, 필요 시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 최선입니다.
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