최근 몇 년 사이, 깡통전세·전세사기 피해자가 급증하면서 많은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못해 고통받고 있습니다. 전세사기는 단순한 계약 문제가 아니라, 세입자의 삶 전체를 뒤흔드는 심각한 피해로 이어질 수 있기에 빠른 대응과 정확한 정보가 필수입니다.
이번 글에서는 전세사기의 정의, 피해 유형, 발생했을 때의 단계별 구제 방법, 정부 지원 제도, 실제 대응 사례까지 총정리합니다.
1. 전세사기란 무엇인가요?
✅ 정의
전세사기란, 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없음에도 계약을 체결하거나, 고의적으로 보증금을 돌려주지 않는 경우를 말합니다.
✅ 대표적인 유형
시세보다 과도하게 높은 전세가격 요구 (깡통전세)
다수의 세입자를 모집해 보증금을 돌려막기
임대인의 담보대출 과다 → 경매로 넘어가는 구조
명의 신탁, 대리인 계약으로 소유자와 계약 당사자가 다른 경우
확정일자, 전입신고 지연 유도
➡️ 결국 보증금을 돌려받지 못하거나, 경매·압류로 선순위 채권자에 밀려 손해를 입게 됩니다.
2. 전세사기 피해가 의심된다면? 초기 대응 순서
✅ ① 등기부등본 확인
소유주 명의 확인, 근저당권·압류 등 권리관계 확인 필수
✅ ② 전입신고 및 확정일자 확보
임대차 계약일과 동시에 전입신고 + 확정일자 필수
보증금 보호를 위한 우선변제권 요건 충족
✅ ③ 임대인의 연락 두절 또는 경매 진행 확인 시
임차권등기명령 신청 → 이사 가도 우선변제권 유지 가능
✅ ④ 관할 경찰서 또는 검찰청에 사기죄 고소 가능
3. 보증금 회수를 위한 법적 절차
✅ 임차권등기명령 (전입 상태 유지하면서 이사 가능)
법원에 신청, 비용 약 1~2만 원
집이 경매로 넘어가도 우선변제권 보호 가능
✅ 경매 참가 (우선변제권 행사)
보증금이 우선순위 내에 있다면 낙찰 대금에서 보증금 일부 회수 가능
✅ 민사소송 (손해배상 청구)
사기성이 명확하거나, 의도적 기망이 입증되는 경우
임대인을 상대로 손해배상 및 위자료 청구 가능
✅ 형사고소 (사기죄)
고의적인 기망 또는 다수 피해자 반복 행위가 있다면 형사 처벌 대상
사기죄는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금 가능
4. 정부 지원 제도 및 상담 창구
✅ 전세사기피해지원센터 (국토교통부 운영)
통합상담, 법률지원, 임시거처 안내 등
전화번호: 1533-2790
✅ 주거안정 특별법 대상자 지정 시
LH가 공공매입 후 임대 거주 제공
보증금의 일부를 대출로 지원하거나 채무조정 가능
✅ 대한법률구조공단, 대한주택보증(보증 가입자 한정)
보증금 반환소송 법률 지원, 보증보험금 청구 절차 안내
5. 실제 대응 사례로 보는 구제 흐름
🎯 사례 1: 깡통전세 계약 후 집 경매
계약 후 2개월 뒤 임대인 대출 연체로 집 경매
→ 전입신고 + 확정일자 확보 → 임차권등기명령 신청
→ 경매 낙찰 대금에서 우선변제 70% 보증금 회수
🎯 사례 2: 임대인 연락 두절 + 명의 신탁 구조
등기부등본 확인 후 소유자와 계약자 불일치 확인
→ 경찰에 사기 혐의 고소 + 공제조합 신고
→ 형사 처벌 + 피해 회복 일부 인정됨
🎯 사례 3: 보증보험 가입자
계약 시 주택도시보증공사(HUG) 보증가입
→ 임대인 도주 → 보증사에서 보증금 100% 반환 후 구상권 청구
✅ 결론: 전세사기 피해 시, 절대 혼자 고민하지 말고 법적 절차를 적극 활용하세요
전세사기는 예고 없이 찾아오는 복합적 피해입니다. 무엇보다 중요한 건 전입신고와 확정일자 확보를 계약 직후 바로 실행하고, 이상 징후가 있다면 즉시 등기부등본 열람과 법적 절차 개시에 나서야 합니다.
정부와 지자체의 지원 제도도 점차 확대되고 있으며, 임차인은 정당한 법적 보호 대상이므로 적극적으로 자신의 권리를 주장하고 공적 지원과 법률 전문가의 도움을 받아야 합니다.
#전세사기대응 #보증금보호방법 #임차권등기명령 #전세사기형사고소 #우선변제권확보 #깡통전세주의보 #전세계약확인법 #임대인사기고소 #보증금지급명령 #전세피해구제 #전세사기신고센터 #보증금회수방법 #LH피해자지원 #전세보증보험 #전입신고확정일자