부모 재산을 자녀 명의로 등기해도 될까? – 절세보다 위험이 더 클 수 있는 이유

부모가 자녀를 위해 부동산을 구입하거나, 향후 상속을 염두에 두고 자녀 명의로 재산을 등기하는 경우가 많습니다.

"어차피 줄 거 미리 줘서 절세하자", "자녀 명의로 하면 부동산세가 싸다"는 생각 때문입니다.

하지만 이런 행위는 세무 조사, 증여 추정, 소송 위험, 처분 제한 등 심각한 법적 리스크를 초래할 수 있습니다.

잘못하면 수억 원의 세금 폭탄으로 돌아올 수 있는 함정을 이 글에서 구체적으로 짚어드립니다.

📌 부모 재산을 자녀 명의로 등기한다는 것의 의미

자녀 명의로 부동산을 등기한다는 건 법적으로 그 소유권이 자녀에게 넘어간 것을 의미합니다.
문제는, 등기만 자녀 명의일 뿐 실제 돈은 부모가 냈을 때 발생합니다.
이 경우 국세청은 ‘사실상의 증여’로 간주하여 증여세 부과를 검토하게 됩니다.

증여세는 타인으로부터 재산을 무상으로 받는 경우 발생하는 세금으로,
10년간 누적 증여액을 기준으로 세율이 점진적으로 올라갑니다.

✅ 증여세 공제 한도 (자녀 기준):

→ 이 모든 경우, 국세청은 ‘명의신탁 + 증여’로 의심하며 추징하게 됩니다.

부모가 실질 소유자인데도 자녀 명의로 등기된 경우,
향후 해당 부동산을 팔거나 담보로 제공할 때 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따르면,
실소유자가 아닌 사람 명의로 등기하는 행위는 불법이며, 해당 부동산은 국세청이 과징금 부과 및 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

→ 특히 1995년 이후 발생한 명의신탁은 원칙적으로 무효입니다.

자녀가 성인이 된 후 개인 채무(학자금, 카드대금, 보증 등)를 지게 되었을 때,
명의로 되어 있는 부동산은 자녀 소유로 간주되어 채권자가 압류할 수 있습니다.

부모는 “내가 산 집인데!”라고 주장해도
법원은 “명의자=소유자”로 보기 때문에 제3자 소유권 주장 자체가 기각될 가능성이 높습니다.

만약 자녀가 결혼 후 이혼하게 되면,
부모가 사준 집이 혼인 중 재산분할 대상으로 간주될 수 있습니다.
특히 자녀 배우자가 해당 주택에 거주하거나 관리한 사실이 있으면, 일정 지분을 주장할 여지가 생깁니다.

자녀 명의로 부동산을 등록할 경우,
자녀가 직장가입자가 아니라면 지역가입자로 전환되며 건강보험료가 대폭 인상될 수 있습니다.

“부동산 매입에 소요된 자금을 자녀가 증빙하지 못한 경우,
해당 부동산은 부모로부터 무상 증여받은 것으로 본다.”

👉 증여세 약 1억 8천만 원 부과, 항소 기각

다음의 경우라면 자녀 명의 등기라도 합법성이 인정될 수 있습니다.

부모가 자녀를 생각하는 마음으로 시작한 명의이전이
오히려 세금 추징, 소유권 분쟁, 사회보장 부담 증가로 돌아올 수 있습니다.

부동산이나 고액 자산을 자녀 명의로 등록하고자 한다면,
**“명확한 증빙 + 적법한 절차 + 전문가 자문”**은 필수입니다.
감정이 아닌 법으로 준비해야, 자녀에게 남기는 것이 유산이 아닌 짐이 되지 않습니다.

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