전세나 월세로 살고 있던 집에서 집주인이 “직접 들어와 살겠다”며 계약 갱신을 거절하거나 명도를 요구하는 경우가 있습니다. 하지만 알고 보니 실거주가 아닌 제3자에게 임대하거나 매각하는 경우, 세입자로서는 큰 피해를 입게 됩니다.
이런 거짓 실거주 명도 요구, 처벌할 수 있을까요? 실제 판례와 법률 조항, 대처 방법까지 자세히 정리해드립니다.
1. 실거주 목적 명도란?
실거주 목적 명도란, 집주인이 전세·월세 계약이 끝나는 시점에 “내가 직접 살겠다”는 사유로 계약 갱신을 거절하거나 세입자에게 이사를 요구하는 것을 말합니다.
이는 ‘주택임대차보호법’에 따라 정당한 사유 중 하나로 인정되며, 실제로 입주를 하면 법적 문제는 없습니다.
하지만 만약 이 명분이 허위였다면 문제가 달라집니다.
2. 관련 법률 조항: 주택임대차보호법 제6조의3
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있다.② 임대인은 다음 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 갱신 요구를 거절하지 못한다:
본인 또는 직계존속·비속이 실거주할 목적인 경우
➡️ 즉, 실거주가 허위였다면 계약갱신 거절 사유가 무효입니다.
3. 실거주 목적이 거짓일 때 어떤 문제가 생기나요?
✅ 1) 손해배상 책임 발생
거짓 실거주로 세입자를 내보내고 다른 임차인을 들이거나 매매한 경우, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상 청구 항목 예시:
이사비용
중개수수료
새로운 집 보증금 이자차 손해
정신적 피해 (위자료 등)
✅ 2) 형사처벌은 어려운 경우가 많음
현재까지는 거짓 실거주 명도가 명시적인 형사범죄로 규정되어 있지는 않습니다.
다만, 고의성이 입증되면 사기죄나 부당이득 반환청구 등이 적용될 가능성이 있습니다.
4. 실거주 목적이 허위였는지 어떻게 입증하나요?
🔍 입증 포인트
실제 입주한 기간이 짧거나 아예 입주하지 않은 경우
곧바로 제3자에게 임대하거나 매각한 정황
이전에도 비슷한 방식으로 세입자를 내보낸 이력
공공기관 자료: 주민등록 등본, 전기·가스 사용량, 통신요금 이력 등
👉 법원은 실거주 의사가 실제로 있었는지 ‘정황과 기록’을 종합해 판단합니다.
5. 실제 판례
📌 서울중앙지방법원 2021가단529xxx
집주인이 실거주 목적이라며 계약 갱신을 거절
이후 바로 타인에게 임대
법원: “정당한 실거주 목적 아님” → 세입자에게 이사비용 및 위자료 포함 500만 원 배상 판결
📌 서울남부지법 2022나3xxx
입주한다고 했으나 한 달도 채 안 되어 매각
법원: “허위 실거주 목적 명도” → 손해배상 청구 인정
6. 세입자의 대응 방법
✅ 1) 실거주 여부 모니터링
계약 종료 후에도 일정 기간 (통상 6개월 이상) 실거주 여부 확인
우편물, 이웃 진술, 관리비 내역 등 수집
✅ 2) 내용증명 발송
거짓 실거주 정황 발견 시 내용증명으로 손해배상 청구 의사 통보
✅ 3) 민사소송 제기
증거 확보 후 손해배상 청구 소송 가능
※ 실거주가 아니라는 사실만 입증되면 계약갱신 거절 자체가 무효로 간주될 수 있음
✅ 결론: 실거주 명목 명도 요구, 거짓이면 민사상 책임 가능
‘실거주’라는 명분은 법적으로 강력한 계약갱신 거절 사유지만, 거짓으로 이용되었을 경우 법적 책임이 뒤따릅니다.
형사처벌은 쉽지 않지만, 민사소송을 통한 손해배상은 충분히 가능하며, 실제 사례에서도 수백만 원의 배상 판결이 내려지고 있습니다.
세입자는 의심 정황이 있다면 적극적으로 증거를 수집하고, 변호사 상담을 통해 손해배상을 검토하는 것이 중요합니다.
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