임차인(세입자)이 전세계약이나 월세계약이 끝날 무렵, 계약을 연장해달라고 요청할 수 있는 권리를 '계약갱신요구권'이라고 합니다. 특히 주택임대차보호법 개정 이후 이 제도가 본격적으로 시행되면서 세입자의 거주 안정성이 크게 강화되었지만, 동시에 집주인과의 분쟁도 늘어나고 있습니다.
그렇다면 세입자가 계약갱신을 요구하면 집주인은 무조건 들어줘야 할까요? 이번 글에서는 계약갱신요구권의 법적 근거, 집주인의 거절 가능 사유, 실제 판례까지 상세히 정리해드립니다.
1. 계약갱신요구권이란?
✅ 주택임대차보호법 제6조의3
임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있다.
→ 임대인은 정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없다.
✅ 갱신되는 계약 기간
기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장
임대료는 직전 계약 대비 5% 이내 상승만 가능 (지자체 조례로 달라질 수 있음)
2. 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는?
계약갱신요구권은 무조건적 권리는 아니며, 다음과 같은 정당한 사유가 있는 경우 집주인은 거절할 수 있습니다.
✅ 대표적인 거절 사유 (법령 기준)
임대인이 직접 거주하려는 경우
본인, 배우자, 직계존비속의 실거주를 목적으로 하는 경우
세입자가 계약 내용을 위반한 경우
월세를 2회 이상 연체하거나, 무단 전대(재임대), 주거용을 상업용으로 변경 등
건물 철거·재건축 예정이 있는 경우
법령상 허가·승인 절차가 수반되어야 함
집주인이 이미 실거주 중인 경우 (공동 거주 불가 상황 등)
갱신요구를 받은 후 제3자에게 매매 계약 체결하고 실거주 예정임을 증명한 경우
➡️ 단순한 투자 목적 매매, 추상적 실거주 계획은 정당 사유로 인정되지 않음
3. 실거주 목적 거절, 진짜 실거주여야 한다
최근 가장 논란이 많은 부분은 '실거주'를 이유로 한 갱신 거절입니다.
✅ 실거주 인정 요건
임대인 또는 가족이 해당 기간 내 실제로 입주하고 거주해야 함
단기간 머물고 전세 재진행하는 경우, 허위 거절로 손해배상 대상이 될 수 있음
🎯 판례 예시
실거주를 이유로 갱신 거절한 뒤 타인에게 임대 → 세입자 손해배상 청구 인정
법원: “임대인의 갱신거절은 허위 사유에 해당, 위자료 500만 원 지급 판결”
4. 세입자가 꼭 알아야 할 절차와 대응법
✅ 계약갱신요구 절차
계약 종료 6개월~2개월 전 사이 문서로 요구해야 함 (카톡, 문자, 내용증명 등 가능)
임대인이 거절 사유를 밝히지 않으면 자동 갱신 간주 가능
✅ 집주인의 거절 사유가 허위라고 의심된다면?
등기부등본 열람 (누가 거주하는지 확인)
실거주 여부 확인 후 민사소송 제기 가능
임대차분쟁조정위원회에 조정 신청 (비용 없음, 권고 효력 가짐)
5. 집주인이 갱신요구 무시한 채 다른 세입자 받는다면?
→ 임차인은 '갱신 요구권을 행사했음에도 정당한 사유 없이 거절됐다'는 점을 입증하면 손해배상청구 가능
🎯 위자료로 인정된 예시
이사비용, 중개수수료, 정신적 피해 등 고려 → 300~1000만 원 사이
➡️ 입주 예정자와의 계약이 무효로 되는 것은 아니지만, 기존 임차인이 민사상 구제받을 수 있음
✅ 결론: 세입자의 계약갱신 요구, 법적으로 강력한 권리입니다
계약갱신요구권은 단순한 '요청'이 아니라 법적으로 보장된 권리입니다. 집주인은 법령에서 정한 정당한 사유가 있을 경우에만 이를 거절할 수 있으며, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우에도 실제 거주하지 않으면 손해배상 대상이 될 수 있습니다.
세입자는 기한 내 서면으로 요구 의사를 명확히 전달하고, 정당한 사유 없는 거절 시에는 법적 대응 절차를 통해 충분히 권리를 지킬 수 있습니다.
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