부모 재산을 자녀 명의로 등기했을 때 생길 수 있는 법적 문제

부모가 자녀를 위해 집이나 토지를 사서 자녀 명의로 등기하는 일은 생각보다 흔하게 발생합니다. “나중에 상속세 줄이려고”, “어차피 자식 줄 건데 미리 해두자”라는 이유로 등기를 이전하는 경우가 많습니다.

하지만 이렇게 부동산을 자녀 명의로 등기했을 경우, 법적으로 여러 문제가 발생할 수 있고, 세무조사나 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 오늘은 부모 재산을 자녀 명의로 등기했을 때 생기는 법적 리스크와 그 해결 방법까지 정리해드립니다.

1. 부모가 자녀 명의로 등기하면 '명의신탁'에 해당될 수 있음

부동산 실소유자(부모)와 등기부상 소유자(자녀)가 다를 경우, **'명의신탁'**으로 간주될 수 있습니다.

📌 명의신탁이란? 실제로는 재산을 소유하고 있지만, 다른 사람의 이름으로 명의를 돌려놓은 행위입니다.

✅ 명의신탁의 문제점

1995년 이후 명의신탁은 불법으로 간주됨 (부동산실명법 위반)
과태료 최대 5천만 원, 부동산 몰수 가능성도 존재

➡️ 자녀가 미성년자거나, 소득·재산이 없는데 고가 부동산을 보유하고 있다면 국세청이 이를 ‘명의신탁’ 또는 ‘증여’로 의심하게 됩니다.

2. 증여세 문제 발생 가능성

부모가 자녀 명의로 부동산을 취득해주면, 증여에 해당할 수 있습니다.

✅ 증여세 발생 기준

부모가 자녀에게 무상으로 재산을 이전
자녀가 실질적인 구매 대금을 지불하지 않은 경우

➡️ 이 경우, 증여세 면제 한도(성인 자녀 10년간 5천만 원)를 초과하면 증여세 부과됩니다.

📌 증여세는 10~50% 누진세율로 매우 높습니다.

🎯 실제 사례

A씨는 아들 명의로 6억 원 상당의 아파트를 구입해 등기했음. 아들은 수입이 없음. 국세청은 이를 증여로 판단하여 1억 5천만 원의 증여세를 부과함.

3. 나중에 되돌리기 어렵다 (소유권 분쟁)

“자녀 이름으로만 해두는 거지, 실제 주인은 나야”라고 생각할 수 있지만, 법적으로는 등기 명의자가 진짜 소유자로 인정됩니다.

✅ 자녀가 소유권을 주장할 경우?

부모는 ‘명의신탁’이었다는 것을 입증해야 함
명시적 계약, 입금 내역, 통화 기록 등 철저한 증거 없으면 불리함

➡️ 가족 간에는 말로 약속한 경우가 많아, 되돌릴 수 없는 재산 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

4. 자녀가 세금·채무로 등기 재산을 압류당할 수도 있음

자녀 명의로 등기했지만, 자녀가 세금 체납, 채무 불이행 등을 할 경우 해당 재산이 압류나 경매 대상이 될 수 있습니다.

✅ 흔한 위험 상황

자녀가 신용카드 연체, 대출 불이행
사업 실패, 개인회생 또는 파산 신청

➡️ 이런 경우, 등기상 자녀 소유의 부동산은 강제 집행 대상이 됩니다. 부모가 소유권을 주장해도 보호받기 어렵습니다.

5. 부모 사망 시 상속세 계산 시 불이익 발생 가능

자녀 명의로 미리 등기된 부동산은 부모 사망 시 상속재산에 포함되지 않기 때문에,

형제자매 간 분쟁의 씨앗이 되거나
상속세 절세가 되기는커녕, 역으로 불이익이 생길 수 있습니다.

✅ 상속세 회피 시도 → 조세포탈 문제

국세청은 사전증여로 판단하여 10년 이내 증여분은 상속재산에 포함함

➡️ 세무조사 대상이 되거나, 고의성이 있다면 조세포탈죄가 적용될 수 있습니다.

✅ 결론: 명의만 바꿔주는 건 절대 안전하지 않다

부모가 자녀 명의로 재산을 등기하는 행위는 법적으로 다양한 리스크를 동반합니다.

실질 소유자와 명의자가 다르면 명의신탁으로 처벌받을 수 있음
증여세, 상속세 문제가 발생하며, 자녀의 채무 문제로 재산을 잃을 수도 있음
나중에 돌려받고 싶어도 소유권 다툼으로 분쟁 발생 가능성

따라서 자녀에게 재산을 미리 넘기고 싶다면,

정당한 절차를 통해 증여하고 증여세 신고를 하거나
공정증서, 차용계약, 명의신탁 해소 방법 등 법률적 장치를 마련해야 합니다.

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