아직 경제적으로 독립하지 못한 자녀가 부모의 금전적 지원으로 아파트를 구매하고, 그 부동산의 등기를 자녀 명의로 해두는 경우가 종종 있습니다.
그렇다면 이 경우, 집의 실제 소유자는 누구일까요? 이게 단순한 ‘증여’일까요, 아니면 법적으로 문제가 될 수 있는 ‘명의신탁’일까요?
이번 글에서는 부모 돈으로 집을 사고 자녀 명의로 등기한 경우의 법적 효과, 증여세 문제, 명의신탁과의 차이, 실제 사례까지 자세히 정리해드립니다.
1. 증여와 명의신탁의 차이는?
✅ 증여란?
민법 제555조 “증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 수여하고, 상대방이 이를 수락함으로써 효력이 생긴다.”
➡️ 즉, 부모가 자녀에게 무상으로 부동산을 이전하고 자녀가 이를 수락하면 **‘증여’**가 됩니다.
✅ 명의신탁이란?
부동산 실명법 제3조 “누구든지 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하여서는 아니된다.”
➡️ 즉, 소유자는 부모인데 등기만 자녀 앞으로 해두는 경우, 이를 **‘명의신탁’**이라고 하며, 원칙적으로 무효입니다.
2. 부모 돈으로 집 사고 자녀 명의 등기했다면?
이 경우는 크게 두 가지로 나뉩니다:
① 부모가 무상으로 자녀에게 증여한 것
정상적인 증여세 신고를 했다면 문제가 없음
다만 10년간 5천만 원(직계존비속 기준)을 초과한 금액은 증여세 부과 대상
② 부모가 실제 소유자이며 자녀는 명의만 빌려준 것 (명의신탁)
실명법 위반으로 무효이며,
자녀 명의 등기는 말소될 수 있음
과태료 및 세무조사 대상이 될 수 있음
3. 국세청은 이렇게 판단합니다
국세청은 아래와 같은 정황이 있을 경우 ‘명의신탁’으로 간주할 수 있습니다:
자녀가 무직이거나 소득이 없음
자금 출처가 부모로부터 전액 또는 대부분
자녀가 해당 부동산에 대한 실질적 관리·처분권이 없음
부모가 여전히 해당 부동산의 세금, 관리비 등을 납부 중
이런 경우, 부모가 실제 소유자이고 자녀는 명의만 빌려준 것으로 보아 실명법 위반 판단이 내려질 수 있습니다.
4. 실제 판례 사례
🎯 대법원 2006두7847
아버지가 돈을 전액 부담해 자녀 명의로 아파트 구입
자녀는 무소득, 재산 없음
국세청: “명의신탁으로 판단”, 증여세 및 과태료 부과
대법원: “실질적으로 소유자 아닌 자의 명의 등기는 무효” → 명의신탁 인정
🎯 서울행정법원 2018구합51234
부모가 아들 명의로 상가 구입, 증여세 신고 안 함
국세청: “자금 출처 조사 결과 100% 부모 자금” → 증여세 부과
법원: “증여세 정당” 판단
5. 이런 경우, 어떻게 해야 할까?
✅ 1) 증여로 볼 수 있도록 사전 계획 필요
증여세 신고 필수 (세율은 10~50%)
출처 조사 대비 → 부모 통장에서 자녀 통장으로 이체 후 구입 등 자금 흐름 명확히 해야
자녀가 성년이고, 실질적인 소유권 행사할 것
✅ 2) 명의신탁 방지 조치
실소유자가 누구인지 명확히
부동산 거래 시 자금출처 증빙 확보
부모 명의로 등기 후 차후 정식 증여 절차 밟는 것도 방법
6. 만약 명의신탁으로 판명되면?
부동산 실명법 위반으로 등기 무효 및 과태료 부과
세무조사로 인한 증여세 및 가산세 추가 부담
자녀가 추후 부동산 처분 시 양도세 폭탄 가능성
➡️ 결국, 단순히 명의를 바꾼 것만으로는 절대 안전하지 않으며, 실제 소유권과 자금 출처를 기준으로 법적 책임이 부과됩니다.
✅ 결론: 부모 돈으로 집 사고 자녀 명의 등기했다면 ‘증여’인지 ‘명의신탁’인지 명확히 해야 합니다
부모의 지원으로 부동산을 마련했더라도, 자녀 명의로 등기한 경우에는 반드시 자금 출처와 소유 의사를 증빙해야 합니다.
정당한 ‘증여’라면 세금 신고를 통해 문제를 피할 수 있지만, 명의신탁으로 간주될 경우 실명법 위반과 세금 리스크가 큽니다.
애초에 명의를 누구로 할지, 자금 흐름은 어떻게 구성할지, 변호사 또는 세무사와의 상담을 통해 철저히 준비하는 것이 필요합니다.
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