건축 공사는 금액이 크고 공사 기간도 길기 때문에 계약 단계부터 마무리까지 신중함이 요구되는 분야입니다. 그런데 간혹 공사 도중 건축주가 일방적으로 계약 해지를 통보하는 경우가 있습니다. 시공사로서는 인건비·자재비 등 선투입 비용이 있는데 갑작스러운 해지는 막대한 손해로 이어질 수 있죠.
이번 글에서는 건축주가 공사계약을 일방적으로 해지했을 때, 시공사가 취할 수 있는 법적 대응 방법, 손해배상 청구 요건, 판례와 사례, 예방책까지 총정리해드리겠습니다.
1. 건축주가 일방적으로 해지하면 계약은 무효인가요?
✅ 민법 제673조 (임의 해지)
“도급인은 계약의 이행이 완료되기 전에는 언제든지 계약을 해제할 수 있다. 다만 손해가 있으면 배상해야 한다.”
➡️ 즉, 건축주는 계약을 일방적으로 해지할 수는 있지만, 그로 인한 시공사의 손해를 배상할 의무가 있습니다.
2. 손해배상, 어디까지 청구할 수 있나요?
✅ 민법 제674조 (수급인의 손해배상 청구권)
계약 해지 시 수급인은 이미 완성된 부분에 대한 대가 + 예상 이익 상당액의 배상을 청구할 수 있음
🔹 손해배상 청구 항목 예시
이미 투입한 자재비, 인건비, 장비비 등
중도금 수령하지 못한 잔여 공사대금
공사로 인한 기회비용 손실 (예정된 다른 공사 수주 실패 등)
✔ 단, 배상은 입증 가능한 항목에 한해서만 인정됩니다.
3. 실제 판례로 보는 일방 해지의 책임
🎯 사례 1: 공정률 30% 상태에서 건축주가 계약 파기
건축주는 “공사가 마음에 안 든다”며 중단 통보
시공사: 공사비 1억 중 3천만 원만 지급받은 상태
법원: 잔여 대금 중 일부 + 손해 상당액 배상 판결 → 약 6천만 원 배상
🎯 사례 2: 도면 일부 변경 요구 후 계약 해지
변경에 따른 추가비용 분쟁 발생 → 건축주 일방 해지
법원: “추가 도면 변경은 계약 일부 수정에 불과, 해지 사유 아님”
→ 시공사 손 들어줌, 손해 전액 배상 판결
4. 시공사가 해야 할 대응 절차
✅ 1단계: 내용증명 발송
계약 해지 통보가 왔다면, 먼저 내용증명을 통해 정식 이의 제기
공사 중단, 손해 발생 사실, 정당한 배상 요구 내용 포함
✅ 2단계: 손해 산정 자료 정리
계약서, 견적서, 거래명세서, 자재 입고내역, 인건비 기록, 현장 사진 등
공정률과 작업 진척 상황을 입증할 수 있는 자료 확보 중요
✅ 3단계: 협상 또는 소송 진행
건축주와의 배상 협의 시 자료 제시 → 협상 실패 시 민사 소송 제기
소송 전 임시 처분(가압류 등)으로 건축주의 자산 보호도 가능
5. 건축계약 해지 분쟁을 예방하려면?
✔ 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 조항
중도 해지 시 배상 조항 (예: 공정률에 따른 정산 방식 명시)
분쟁 시 관할 법원 지정
도면 변경·공정 지연 시 처리 절차
✔ 진행 중에는
공정률 보고, 중간 점검 내역, 문자·이메일 기록 등 모든 커뮤니케이션 증거화
➡️ 문서화, 증거 확보, 공정률 체크는 소송 시 유리한 입증 수단이 됩니다.
✅ 결론: 건축주가 일방적으로 계약을 해지하더라도, 시공사는 정당한 손해배상을 받을 수 있습니다
건축 공사는 금액과 기간이 큰 만큼, 계약 해지로 인한 손해도 크기 마련입니다. 하지만 법적으로는 도급인이 해지를 선택할 수 있으나, 수급인의 손해를 배상해야 하는 원칙이 존재합니다.
따라서 시공사는 계약서에 중도 해지 조항을 명확히 포함하고, 해지 발생 시 내용증명 발송, 손해자료 수집, 법적 대응을 신속하게 진행하는 것이 중요합니다.
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