상가 임대차 계약서를 쓸 때 ‘특약사항’을 추가하는 경우가 많습니다. 월세 조정, 권리금 보호, 원상복구 조건 등 세입자와 임대인의 합의 내용을 담기 위한 조치인데요.
하지만 제대로 된 문구 없이 특약을 작성하면 오히려 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.
이번 글에서는 상가 계약서에 특약을 넣을 때 꼭 확인해야 할 주의사항과 실제 사례까지, 임차인·임대인 모두를 위한 내용을 자세히 정리해드립니다.
1. 특약사항이란?
임대차 계약서의 본문에 명시되지 않은 사항을 양 당사자가 별도로 합의하여 기재하는 조항입니다.
예: “3년간 임대료를 동결한다”, “권리금 승계를 보장한다”, “원상복구 범위는 벽지와 바닥만 해당한다” 등
✔ 특약도 계약의 일부이므로, 법적 효력을 가집니다.
2. 특약 작성 시 주의할 점
✅ 1) ‘구체적인 문구’로 작성해야 함
❌ “원상복구는 일반적인 수준으로 한다” → 모호함
✅ “천장 조명은 철거하지 않고, 벽지는 임대 당시 상태로 복구한다”
✔ 법원은 계약서 문구가 명확하지 않으면 해석상 불리한 쪽에 책임을 묻는 경우가 많습니다.
✅ 2) ‘법에 반하지 않아야’ 함
예: “권리금은 포기한다” → 상가임대차보호법 위반 가능성 있음
예: “임차인은 임대인 허락 없이 절대 계약해지 불가” → 일방적으로 불리한 조항은 무효될 수 있음
✔ 민법 및 관련 법령을 초과하거나 위반하는 특약은 무효 처리될 수 있습니다.
✅ 3) ‘서명·날인’ 필수
특약은 계약서 내 별도 항목으로 작성하되, 양측의 서명·날인이 반드시 포함되어야 함
✔ 말로만 합의한 특약은 법적 효력 입증이 어려움
✅ 4) ‘임대인·임차인 모두에게 이해 가능한 언어로 작성’
전문용어나 추상적 표현은 가급적 지양
실무상 자주 쓰는 표현이라도 의미가 불명확하면 분쟁 유발
3. 자주 사용되는 특약 예시
📝 임대료 관련
“2025년 12월 31일까지 월세를 200만 원으로 동결한다.”
📝 권리금 보호
“계약 종료 3개월 전부터 신규 임차인 주선이 가능하도록 협조한다.”
📝 원상복구 조항
“간판, 내부 조명, 천장 에어컨은 철거 대상에서 제외한다.”
📝 재계약 우선권
“임차인은 계약 종료 시점에 동일 조건으로 우선 재계약할 권리를 갖는다.”
✔ 특약은 되도록 이행 방식과 시점까지 명확히 작성해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
4. 특약 분쟁 실제 사례
🎯 사례 1: ‘권리금 협조’ 특약 무시한 임대인
특약에 “권리금 양도에 협조한다” 명시 → 임대인이 후속 임차인과 계약을 막음
법원: “특약 위반 인정, 임대인에게 손해배상 1,200만 원 명령”
🎯 사례 2: 모호한 원상복구 특약
“기존 시설은 복구하지 않는다”라고만 기재
계약 종료 후 임대인이 철거 요청 → 임차인과 갈등 → 소송
법원: “문구가 모호하고 양측 해석이 달라 손해 분담” 판결
5. 상가 계약 특약 시 체크리스트 ✅
특약은 계약서에 별도 항목으로 작성했는가?
문구가 구체적이고 이해하기 쉬운가?
불공정하거나 위법한 내용은 없는가?
서명과 날인을 양측 모두 했는가?
작성한 특약이 실제 이행 가능하고 실현 가능한가?
✔ 이 5가지 체크리스트를 통과해야 안전한 계약이라 할 수 있습니다.
✅ 결론: ‘특약’은 양날의 검입니다. 반드시 꼼꼼히 따지세요!
특약은 계약의 유연성을 높이고, 당사자의 합의 사항을 담을 수 있는 중요한 장치입니다. 하지만 모호하거나 법을 위반하는 내용이 포함될 경우 오히려 분쟁의 원인이 되기도 합니다.
반드시 구체적인 문구로 작성하고, 쌍방 서명과 날인을 통해 증거력을 확보하는 것이 중요합니다. 애매한 특약이 있다면 사전에 법률 전문가와 검토하는 것도 좋은 방법입니다.
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