전세계약은 보통 2년을 기준으로 체결되며, 계약금·중도금·잔금을 나눠 지급하고 입주 시기까지 포함해 세부적으로 약속하게 됩니다. 그런데 생활 여건 변화, 매매 계약 진행, 이사 계획 변경 등으로 인해 계약을 중도에 파기해야 하는 상황이 생기기도 하죠.
이럴 때 가장 큰 걱정은 바로 위약금 문제입니다. 과연 전세계약 파기 시 누가 얼마를 책임져야 할지, 이번 글에서 계약 단계별 위약금 기준과 실제 사례까지 자세히 설명드리겠습니다.
1. 전세계약, 언제부터 '효력'이 생기나요?
✅ 계약금 지급과 계약서 작성 시점부터 효력 발생
계약금만 지급했더라도 계약의 법적 효력 발생
구두로만 합의했다면 증거가 부족해 효력 인정 어려움
➡️ 계약금이 오간 시점부터 해제 시에는 위약금이 발생할 수 있음
2. 계약 파기 상황별 위약금 기준
전세 계약을 파기했을 때 위약금이 발생하는지는 계약 파기 사유와 시점에 따라 달라집니다.
✅ (1) 계약금만 주고 받은 초기 단계
민법 제565조에 따라 매도인·매수인(임대인·임차인) 모두 계약금 배액 배상 또는 계약금 몰취로 해제 가능
임차인이 파기: 계약금 포기
임대인이 파기: 계약금의 2배를 돌려줘야 함
✅ (2) 중도금, 잔금까지 모두 지급된 후
단순 변심으로 계약을 파기한 경우 → 손해배상 책임 발생
계약서에 명시된 위약금 조항이 우선 적용됨 (예: 보증금의 10~20%)
➡️ 위약금 조항이 없을 경우, 상대방이 입은 실질적인 손해액을 기준으로 법원이 판단
✅ (3) 계약 종료 전에 나가겠다고 통보한 경우 (조기 퇴거)
세입자가 임대차 기간 내에 중도 퇴거할 경우
→ 신규 세입자가 구해질 때까지의 공백기간 임대료 부담집주인이 매도나 실거주를 이유로 파기할 경우에도 손해배상 대상
세입자는 전입신고·확정일자 받은 경우 보증금 우선변제 권리 보호 가능
3. 위약금은 얼마나 물어야 할까? 실제 예시
🎯 예시 1: 계약금만 걸고 파기한 임차인
보증금 2억 / 계약금 1천만 원 → 계약 파기
위약금: 계약금 포기 (1천만 원)
🎯 예시 2: 입주 전 잔금까지 낸 뒤 임대인이 일방 파기
임차인: 타지역 이사 위해 모든 준비 완료
위약금 조항: ‘계약금의 20%’ → 4천만 원 지급 판결
🎯 예시 3: 임차인이 중도 퇴거 통보
남은 기간 3개월 / 새로운 세입자 구하는 데 2개월 소요
2개월치 월세 상당액(예: 200만 원) 지급 합의
4. 계약 파기 시 꼭 확인해야 할 체크리스트
✅ 계약서 위약금 조항 확인
보통 ‘계약 해지 시 보증금의 ○%를 위약금으로 지급’ 형식
✅ 중개사 기록, 문자·통화 내역 보존
구두 해제 통보는 추후 분쟁 시 입증이 어려움
✅ 대체 세입자 여부 확인
임차인이 퇴거를 원할 경우, 후임 세입자를 구해서 계약 연계 가능
✅ 법률 전문가 상담
억 단위 보증금이 오가는 만큼, 민사소송 대응을 염두에 두고 전문가 자문 필요
✅ 결론: 전세 계약 파기, 위약금은 계약 단계와 책임 사유에 따라 달라집니다
전세 계약을 파기할 때 위약금이 발생하는지는 단순히 계약을 깼느냐가 아니라 언제, 누구의 책임으로 파기했느냐가 핵심입니다. 계약금 단계에서의 해제는 상대적으로 간단하지만, 중도 계약 파기나 조기 퇴거의 경우 상대방 손해와 계약서 내용에 따라 수백만~수천만 원의 위약금이 발생할 수 있습니다.
중요한 건 계약 당시부터 위약 조항을 명확히 해두는 것이며, 계약 해제 필요 시에는 신중하게 대응하고 서면 증거를 확보하는 것이 바람직합니다.
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