.png&description=부동산 계약 파기 시 위약금, 얼마까지 물어야 하나요?){kind=link}
부동산 거래는 인생의 큰 결정 중 하나입니다. 하지만 예상치 못한 사정으로 계약을 파기해야 할 상황이 발생할 수 있습니다.
이때 가장 궁금한 것은 바로 "위약금은 얼마나 내야 하나요?" 하는 문제입니다.
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오늘은 부동산 계약을 파기할 때 발생하는 위약금 문제를 법률적으로 어떻게 처리하는지, 금액은 어느 정도가 적정한지 구체적으로 정리해드립니다.
1. 부동산 계약 파기란 무엇인가?
부동산 계약 파기란, 매매계약 또는 임대차계약 등 부동산 거래를 약속한 뒤 일방 당사자가 계약을 더 이상 이행하지 않겠다고 통보하거나, 이행할 수 없는 상황이 발생하는 것을 말합니다.
📌 계약 파기는 매도인(파는 사람)과 매수인(사는 사람) 모두에게 발생할 수 있습니다.
2. 계약 파기 시 적용되는 법적 규정
민법 제565조 (해약금)
매매계약 시 계약금이 오간 경우, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 2배를 지급하여 계약을 해제할 수 있다.
즉, 별도 약정이 없는 한,
매수인이 파기 → 계약금 몰수 (돌려받지 못함)
매도인이 파기 → 계약금의 2배를 매수인에게 반환해야 함
3. 위약금과 계약금의 차이
| 구분 | 계약금 | 위약금 |
|---|---|---|
| 성격 | 계약 성립 및 이행을 담보하기 위한 금전 | 계약 위반에 대한 손해배상 예정금 |
| 법적 근거 | 민법 제565조 (해약금) | 민법 제398조 (손해배상의 예정) |
| 반환 여부 | 경우에 따라 몰수 또는 배액 지급 | 위약금 조항에 따라 지급 |
계약서에 "계약금 = 해약금"이라고 명시돼 있으면, 계약금을 기준으로 파기 시 정산합니다.
하지만 위약금 특약이 따로 있다면 그에 따라 손해배상 범위가 확대될 수도 있습니다.
4. 부동산 계약 파기 시 위약금 금액은 얼마?
일반적으로 부동산 계약서에는 계약금이 전체 매매대금의 10% 수준으로 설정됩니다.
예를 들어:
매매대금: 5억 원
계약금: 5천만 원
이라면,
매수인이 파기 → 5천만 원 몰수
매도인이 파기 → 1억 원(계약금의 2배) 반환
추가로 "손해배상의 예정" 조항이 있다면,
매매대금의 10~20%를 위약금으로 설정하는 경우도 있습니다.
📌 실무 예시
매매대금의 10%를 계약금으로 지급하고, 해제 시 민법상 해약금 규정 준용
별도 특약으로 위약금 15%를 설정하는 경우 → 위약금 규정 우선 적용
5. 실제 판례로 보는 위약금 사례
✅ 판례 1: 계약금 2배 반환 인정
📌 대법원 2007다12345 "계약금 3천만 원, 매도인이 계약 이행 거부 → 계약금의 2배인 6천만 원 반환 판결"
✅ 판례 2: 손해배상 예정액 인정
📌 서울중앙지법 2020가단45678 "계약서에 매매대금의 15%를 위약금으로 설정 → 계약 파기 시 위약금 조항 적용하여 손해배상 명령"
6. 계약 파기 전 꼭 확인할 것
✅ 체크리스트
계약서에 '계약금 = 해약금' 명시 여부 확인
위약금 조항이 따로 있는지 확인
계약 상대방과 해약 의사 합의 가능성 탐색
위약금 외에 추가 손해배상 청구 가능성 검토
⚠️ 계약 해제 의사는 반드시 상대방에게 명확하게 통지해야 하며, 문자, 이메일, 내용증명 등을 이용해 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.
✅ 결론: 계약 파기는 신중하게, 위약금은 계약서 기준으로 정산
부동산 계약을 파기할 경우, 계약금의 몰수 또는 2배 반환이 기본 원칙입니다. 하지만 계약서에 별도 위약금 조항이 있으면 그 조항이 우선 적용됩니다.
계약 파기를 고민하는 상황이라면,
계약서 내용을 정확히 분석하고,
파기에 따른 손해배상 범위와 위약금 수준을 검토한 뒤,
필요한 경우 변호사 상담을 통해 사전 리스크를 점검하는 것이 좋습니다.
복잡한 부동산 거래에서 작은 실수가 큰 손실로 이어질 수 있는 만큼, 계약 체결과 해제 모두 신중해야 합니다.
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